Como declarar fundos imobiliários no imposto de renda

Regras conferidas em 3 de outubro de 2026, no texto das leis no portal do Planalto e nas Perguntas e Respostas do IRPF 2026 da Receita Federal. Este guia trata da declaração de 2027 (exercício 2027, ano-calendário 2026). A Receita só publica o programa e as Perguntas e Respostas do IRPF 2027 por volta de março de 2027; códigos e telas citados aqui são os do programa de 2026 e podem mudar. O guia será revisado quando o programa novo sair.

Um fundo imobiliário gera dois tipos de dinheiro com tratamentos opostos: o rendimento mensal, em geral isento para pessoa física, e o lucro na venda das cotas, sempre tributado a 20%. Na declaração, cada um tem a sua ficha, e as cotas ficam em Bens e Direitos pelo custo.

Bens e Direitos: as cotas em 31 de dezembro

Cada fundo vira um item na ficha Bens e Direitos. No programa de 2026, o lançamento é no grupo 07 – Fundos, código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Informe:

• o CNPJ do fundo (não o da administradora nem o da corretora);
• na discriminação, a quantidade de cotas, o código de negociação e a corretora;
• a situação em 31/12/2025 e em 31/12/2026 pelo custo de aquisição: quantidade × preço médio de compra, com custos de corretagem e emolumentos somados. A cotação de mercado não entra.

Rendimentos mensais: isentos, se o fundo e você cumprirem as condições

Os rendimentos distribuídos por FII são isentos na fonte e na declaração da pessoa física (Lei nº 11.033/2004, art. 3º, III, e pergunta 738) quando, ao mesmo tempo:

• as cotas são admitidas à negociação exclusivamente em bolsa ou balcão organizado;
• o fundo tem no mínimo 100 cotistas;
• você tem menos de 10% das cotas do fundo e direito a menos de 10% dos rendimentos;
• o grupo de cotistas pessoas físicas ligadas entre si (familiares, por exemplo, como define a lei) tem menos de 30% das cotas e dos rendimentos.

Para quem tem cotas compradas em bolsa de fundos com muitos cotistas, o caso comum, os rendimentos do ano vão para a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, com o CNPJ do fundo e o total recebido. Use o informe de rendimentos do fundo ou da corretora. Se alguma condição não for cumprida, o rendimento deixa de ser isento: o informe deve mostrar a retenção, e vale conferir com um contador.

A tributação mínima de altas rendas, que estreia na declaração de 2027 para quem recebeu mais de R$ 600.000 no ano, deixa fora da sua base os rendimentos de FII negociados exclusivamente em bolsa ou balcão organizado e com pelo menos 100 cotistas (Lei nº 15.270/2025). Para comparar o rendimento com o preço da cota, veja o que é dividend yield.

Venda de cotas: 20%, sem isenção de R$ 20 mil

• O lucro na venda de cotas é tributado a 20% (Lei nº 8.668/1993, art. 18), seja operação comum ou day trade.
• Não existe a isenção de R$ 20 mil: ela é só para ações e ouro (pergunta 707). Uma venda de R$ 2 mil com lucro paga imposto.
• O imposto é apurado no mês e pago por DARF código 6015, até o último dia útil do mês seguinte (pergunta 730). Os detalhes de prazo e de valores pequenos estão em DARF de ações; a mecânica é a mesma.
• Prejuízo na venda de cotas só compensa lucro na venda de cotas de FII. O programa da declaração apura os fundos imobiliários numa ficha separada da de ações, e os saldos de uma não passam para a outra. Mais em prejuízo na bolsa: como compensar.

A ficha mensal de fundos imobiliários

Na declaração, o resultado das vendas de cotas vai para a parte de Renda Variável – Operações de Fundos de Investimento Imobiliário, separada das operações comuns e de day trade com ações. Mês a mês, informe o resultado (ganho ou perda), o prejuízo trazido de meses anteriores, o imposto retido na fonte e o imposto pago. Assim como em ações, o imposto não é recalculado na declaração: ela registra o que foi apurado e pago durante o ano.

E o Fiagro?

Os fundos das cadeias produtivas agroindustriais (Fiagro) cujas cotas são negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado estão no mesmo inciso da lei que isenta os rendimentos de FII, com as mesmas condições de número de cotistas e de participação. O código de Bens e Direitos e a ficha de operações do Fiagro podem ser diferentes dos do FII: confira no programa de 2027.

Para o quadro geral de impostos sobre ações, fundos e proventos, veja como funciona o imposto de renda na bolsa.

Fontes

• Lei nº 11.033/2004, art. 3º, III e § 1º, com a redação da Lei nº 14.754/2023 (isenção dos rendimentos de FII e Fiagro e suas condições)
• Lei nº 14.754/2023 (redação do art. 3º, § 1º, da Lei nº 11.033/2004)
• Lei nº 8.668/1993, art. 18 (20% sobre o ganho na venda de cotas de FII)
• Lei nº 15.270/2025, art. 16-A, § 1º, V, i e j, da Lei nº 9.250/1995 (rendimentos de FII e Fiagro fora da base da tributação mínima)
• Receita Federal — Perguntas e respostas IRPF 2026 (perguntas 707, 719, 730 e 738)